Часто задаваемые вопросы

Оценочная экспертиза определяет стоимость объекта в зависимости от цели его использования. Можно рассчитать стоимость объекта недвижимости, исходя из стоимости затраченных стройматериалов и выполненных работ и не принимая во внимание неэкономические факторы, которые затем могут влиять на цену: внешний вид, месторасположение, культурную ценность и т.д. В этом случае получим номинальную стоимость здания.

Если оценочную экспертизу заказывают ради последующей продажи объекта, логично будет определить рыночную стоимость – сумму денег, за которую наиболее вероятно продать данный объект на текущий момент. Разумеется, оценка стоимости очень зависит от характера объекта. При оценочной экспертизе бриллиантов критериями могут быть мастерство огранки, прозрачность, чистота, размер камней и т.д. Для оценки автомобиля значимыми являются качество сборки, технические характеристики, дизайн интерьера, использованные материалы и т.д. В случае оценочной экспертизы сложных, необычных, уникальных объектов специалисты в области экономики будут сотрудничать с экспертами, специализирующимися в соответствующих областях: ювелирного дела, автотранспорта, интеллектуальной собственности и т.п.

Оценка предприятия – это более узкий подход, чем оценка бизнеса. При оценке предприятия он превращается в имущественный комплекс, который может присвоить прибыль владельцу. Цель оценки предприятия – определить стоимость отдельных лиц, осуществляющих деятельность обособленно хозяйственного оборота. Предприятие может возникнуть в различных сферах, но оценка предприятия обязательно включает в себя:

• Оценка стоимости всех активов.
• Оценку эффективности работы предприятия, изменение его доходов с течением времени.
• Анализ конкурентной среды на рынке.
• Представление перспективы развития компании.
• Сравнение его с аналогичными предприятиями.

Оценка предприятия может стать инструментом диагностики текущего экономического состояния предприятия для повышения эффективности его работы или перед совершением операций, предметом которых является данная компания: покупки, слияния, поглощения и т.д. Разумеется, оценка предприятия также может быть востребована в ходе судебных разбирательств.

Кадастровая стоимость определяется методами массовой оценки и не учитывает индивидуальных особенностей конкретного объекта. Рыночная стоимость определяется для отдельно взятого объекта и учитывает все особенности объекта подлежащего оценке.

При оценке жилой недвижимости рыночная стоимость рассчитывается на основании сведений о продажах аналогичных объектов, предусматривает изучение рынка, на котором может быть продан объект оценки, при оценке отдельно стоящих зданий (домов) целиком учитывается также величина затрат на возведение аналогичного здания. Рыночная стоимость определяется путем согласования результатов расчетов, полученных различными методами и подходами.

При определении кадастровой стоимости определяется стоимость типичная для совокупности однотипных объектов.

Оценка предприятия учитывает и то, и другое. На основе различных свойств предприятия, которые могут влиять на величину его стоимости, выделяются три подхода к оценке предприятия:

1. Для оценки затратного подхода к оценке предприятия главным образом оказывается стоимость имущества, то есть материальных и нематериальных активов. В зависимости от затратного содержания психология расчетливого покупателя, который не платит за компанию больше, чем стоят все ее активы.
2. Доходный подход, как явствует из названия, опирается на расчет доходов, которые организация может реализовать в будущем. Данный подход ориентируется на потребление, которые при оценке стоимости предприятия зависят от прогноза, какие предприятия могут потреблять в будущем, а не его нынешних доходов.
3. Сравнительный подход от отслеживания цен на совершение сделок, встречающихся в компаниях-аналогах, и строится на обнаружении, что не может сравниться с высокой стоимостью предприятий, если эквивалентна их значимость для решения проблем покупателя.

Следует отметить, что эти подходы взаимно дополняют друг друга и при оценке предприятия их нужно сочетать.

Оценка незавершенного строительства – так называется данный вид оценки. Исследуемое недостроенное здание – это объект незавершенного строительства, частично построенный и не введенный еще в эксплуатацию объект недвижимости. Соответственно, право собственности на него может быть еще не оформлено. Приобретение недостроенного сооружения может оказаться удачной инвестицией, если объект оценки незавершенного строительства стоит относительно недорого и требует проведения небольшого объема работ, чтобы считаться готовым.

При определении стоимости незавершенного строительного объекта следует принимать во внимание не только экономические факторы, могущие повлиять на результаты оценки незавершенного строительства, но и другие показатели, характерные для строительной отрасли. Для оценки незавершенного строительства преимущество отдается затратному подходу, его можно комбинировать со сравнительным анализом продаж, если есть сметная документация и акты выполненных работ.

Оценка бизнеса направлена на установление рыночной стоимости и коммерческой привлекательности всех компонентов компании: земельных участков, транспорта, ноу-хау, бренда, оборудования, и т.д. Поэтому проведение оценки бизнеса требует уверенных и обширных познаний, четкого понимания закономерностей ведения бизнеса и отличного владения методиками и подходами к определению стоимости. Оценка бизнеса может проводиться по разнообразным направлениям: от аттестации закрытых акционерных обществ до анализа стоимости при разделе имущества, например в случае семейного бизнеса.

Задача, которая каждый раз ставится перед экспертом по оценке бизнеса, должна быть четко сформулирована. Эксперт по оценке бизнеса может запросить необходимые документы, но не имеет права уходить от тем, заданных вопросами.

Сегодня объекты интеллектуальной собственности признаются нематериальными активами, то есть они обладают стоимостной оценкой, но нефизической природой. Оценка объектов интеллектуальной собственности может решать различные задачи:

• требуется оценка объектов интеллектуальной собственности, чтобы вычислить экономический эффект от применения какой-либо важной полезной разработки и определить размер вознаграждения его автору;
• субъектов свободной свободы проведут, чтобы причислить их к нематериальным активам и поставить на баланс предприятия;
• определение цены лицензии при заключении международных договоров;
• оценка объектов интеллектуальной собственности также может быть задержана при возврате залоговых операций и при страховании имущества.